资料1上海华柔丝袜有限公司（3110935123）采用国产原料生产袜品凭319403360号外汇核销单号出口资料2

根据DRIs，李某的蛋白质推荐量约是（） [辽宁省2007年11月三级真题]

李某的膳食结构属于（）。[辽宁省2007年11月三级真题]

某市位于我国南部沿海丘陵地区，盛产水果、海产品，风景旅游资源丰富，部分山体列 入国家自然保护区。东湾为水产资源保护区，沿海分布大量的红树林、湿地、沙滩及礁石。外商根据东、西两个海湾均具有建深水港的良好条件和市场、区位等其他因素的综合考虑，计划在该市投巨资兴建大型石化项目。据此，该市编制了以发展石化工业和旅游业为主的市域城镇体系规划，其要点如下

1．等级结构分为A、B、C、D四级。A为市域中心城市；B为市域副中心城市；C为重点发展城镇；D为一般城镇。

2．职能结构Cl、C2、C3、C4、C5以发展石化工业为主要职能；D13、D14、D15以发展旅游业为主要职能；其余均为综合职能。

3．交通考虑到东湾现状基础设施和城镇依托条件较好，规划拟在东湾进行局部填海 建设深水港码头。为促进市域协调发展，规划建设环状高速公路网和若干条一、二级公路， 以加强各城镇之间的联系。

【问题】

根据以上说明及规划示意图，请指出港口选址、石化工业布局及高速公路选线存在什么问题，并说明主要理由和提出改进意见。

某市在市区内拟建—个居住小区。规划方案将该小区确定为集中建设多层住宅。小区内规划公共建筑设施比较齐全，交通方便。小区南北分别为城市主次干道，西侧有110kv的高压走廊，东邻居住用地，北边尚有空地。小区总用地21公顷，规划总建筑面积29.4万m2。示意图（见下图）中除居住组团外，尚需要布置的小区公共建筑有小学一所、托幼两所（其中一所八个班，一所六个班）、工业企业办公楼—栋以及小区变电所。

某小区规划示意图

【问题】

请你在小区内留有的6块空地（见上图）中选择合适地块，布置上述5项设施（用文字叙述某地块布置某项目即可）。

××市某商业总公司因到期无法偿还银行贷款，其刚竣工的l8层商住综合楼被人民法院于2003年2月10日查封，拟作价后予以拍卖。××市价格认证中心于2月16日接受法院委托后，采用成本法及市场法对该综合楼进行了价格鉴证，以下是该中心出具的价格鉴证技术报告中成本法测算的部分内容

1．鉴证标的概况

该商住综合楼地上18层，地下2层，建筑高度49．95米，现浇板柱结构地上一层为商业用房，2～18层为住宅，地下两层为人防设施，设备问及车库，地下车位150个。土地使用权面积为5978平方米，总建筑面积34185平方米(地上部分26186平方米，地下部分7999平方米)，可销售建筑面积26425平方米(住宅部分24907平方米、商业部分1518平方米)，截至法院查封时，该综合楼主体工程及外墙装修、大堂地面及墙面、各楼层公共走廊地面的装修已经完成，室内达到初装水平。外部市政已达到“七通”，基础设施状况良好，该综合楼建设周期为1．5年。土地开发期半年，该宗土地的出让年期为50年。

2．成本法测算过程

(1)土地价格

根据《××市关于调整国有土地使用权协议出让价格标准的规定》，该宗土地的楼面地价为1700元/平方米。

(2)开发成本(含勘察设计和前期工程费、建安工程费、小区内外公建设施配套费及其他费用等)。根据调查测算，当地类似工程的开发成本为2660元/平方米。

(3)管理费。按开发成本的3%计算，则管理费=2660×3%=79/8(元/平方米)。

(4)正常利税

①投资利息。年利率按银行一年定期存款利率1/98%，假设资金为均匀投入，利息期

②开发利润。开发商利润率取20%，则开发利润=2660×20%=532(元/平方米)。

③销售税费(包括销售费用、营业税、城市维护建设税、教育附加、由卖方负担的印花

税、所得税等)。经测算综合收费率为6/5%，则销售税费=(2660+52/67+79/8+532)÷

(1-6/5%)×6/5%=2311(元/平方米)。

④正常利税额=52/67+532+2311=815.78(元/平方米)。

(5)

××大厦用地地价评估报告

致委托方函（略）

估价师声明（略）

估价的假设和限制条件（略）

房地产估价结果报告。 一、委托方

全称××有限公司

法定代表人（略）

住所（略）

二、估价方

全称××房地产咨询评估有限公司

法定代表人（略）

住所（略）

三、估价对象概况

1．地理位置及周围环境

估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。

估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。

估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。

2．市政建设状况

估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。

3．规划设计条件

估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表1。

表1 规划设计条件轰 内容 指标 内容 指标 总占地面积 19800m2 容积率 7.619 红线用地面积 10500m2 建筑限高 80m 市政代征地面积 6800m2 绿化面积 占总用地的30% 集中绿化代征地 2500m2 停车数 45辆/万m2 总建筑面积 80000m2 四、估价目的

为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。

五、估价时点

2001年1月5日。

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准。

七、估价依据

根据建设部、国家土地管理局、××市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。

八、估价原则

本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。

九、估价方法

估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下

1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。

2.运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。

3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。

4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。

5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。

6.根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。

7.选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。

8.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。

十、估价结果

本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认××市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为

1．熟地

总地价310194638元

大写金额人民币叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌圆整

单位地价29542元/m2

楼面地价38787元/m2

2．生地

总地价129304838元

大写金额壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌元整

单位地价12315元/m2

楼面地价1617元/m2

十一、估价人员（略）

十二、估价作业日期

2000年1月5日至2000年1月15日。

十三、估价报告应用的有效期

本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。

房地产估价技术报告

（一）个别因素分析（略）

（二）区域因素分析（略）

（三）市场背景分析（略）

（四）最高最佳使用分析

根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式如表2所示。

表2 使用方式分析表 功能 建筑面积（m2） 百分比（%） 办公写字楼 40000 50 旅馆 16000 20 公寓 12000 15 商服 8000 1O 健身娱乐 4000 5 合计 80000 100（五）估价方法选用

估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为

1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。

2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。

3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。

4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。

5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。

6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。

7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地价。

8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。

（六）估价测算过程

1．开发总价值

本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。

（1）销售收益

1）估价对象开发完成后物业售价的确定

由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前××市房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见表3。

表3 比较测算过程表 编号 实例 售价（美元/m2） 时间修正 区位修正 用途修正 个别因素修正 比准价格（元/m2） 1 实例A 1950 100/96 100/96 100/99 100/98 2181 2 实例B 1786 100/95 100/96 100/98 100/99 2018 3 实例C 1800 105/100 102/100 103/100 104/100 2065 4 实例D 2000 101/100 102/100 101/100 103/100 2143 5 实例E 2800 95/100 98/100 95/100 95/100 2353根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2。

2）计算销售收益

取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为

办公写字楼2000×8.45×40000×（1-O.1）=608400000元=60840万元

公寓1900×8.45×12000×（1-O.1）=173394000元=17339.4万元

合计78179.4万元

（2）出租收益

1）根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/（m2/月），取出租费用为0.15，使用面积比0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。

则评估物业内的出租收益为

35×8.45×（1-0.15）×O.75×（1-0.2）×（1-0.2）×12×28000=40543776元

2）运用收益法公式计算开发价值

式中a——年出租净收益；

r——资本化率（取2%）；

s——收益年递增率（取59/6）；

n——综合使用年限（50年）；

P——开发价值。

P=40543776÷（12%-5%）×{1-[（1+5%）÷（1+12%）]50）=556214686元

（3）项目开发总价值

781794000+556214686=1338008686元

2．开发总成本

（1）建安工程费

1）直接费结构+装修=5000元/m2

2）间接费取直接费的2%=1000元/m2

3）不可预见费取前两项和的10%，为600元/m2。则建安工程总投资为

（5000+1000+600）×80000=528000000元=52800万元

（2）投资利息

年利率取12%，建设周期为两年，第一年资金投入60%，第二年资金投入40%，都是均匀投入。

528000000×[0．6×（1+12%）5+0.4×（1+12%）50-1]=71015230元

（3）开发商利润（利润率取25%）

528000000×25%=132000000元

（4）销售税金（取开发总价值的5．55%）

1338008686×5．55%=74259482元

（5）销售费用（销售费用率取开发总价值的2%）

1338008686×2%=26760174元

（6）总开发成本

528000000+71015230+132000000+74259482+26760174=832034886元

3．开发余值

开发余值=开发总价值-开发总成本

1338008686-832034886=505973800元

4．熟地地价

购地期望回报率为30%。

设总地价为x，则

x×（1+12%）2×（1+30%）=512664044

x=314378952元

土地单价=314378952÷10500=29941元/m2

楼面地价=31478952÷80000=3930元/m2

（七）依据基准地价修正法求取估价对象地价

我们根据××市人民政府1997年7月6日下发的《××市出让国有土地使用权基准地价表及其使用说明》求取估价对象的地价。

该基准地价是在参考各类用地的基础上，根据其地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。因此，将基准地价通过容积率、用途、土地使用权出让年限等项目调整修正，可以推算出估价对象土地的地价。具体测算过程如下

1．土地使用权出让金计算

估价对象根据××市地价分类划分标准，属三类地区，其主要用途为公寓、写字楼，地上容积率7．6，取估价对象每平方米土地使用权出让金标准为2000元，容积率修正系数取6．0，则单位面积出让金为

2000×6=12000元/m2

2．基础设施配套建设费

估价对象的市政及四源费为800元/m2，小区建设配套费400元/m2，容积率为7．6，则每平方米土地的基础设施配套费为

（800+400）×7．6=9120元/m2

3．土地开发及其他费用

此项标准取值定为7800元/m2。

4．估价对象基准地价

单位地价=12000+9120+7800=28920元/m2

总地价=28920×10500=303660000元

楼面地价=303660000÷80000=3796元/m2

（八）对以上两种结果进行技术处理

运用假设开发法和基准地价修正法测算的地价值，结果比较接近，我们对两个结果进行算术平均，见表4。

表4 修正法测算地价 方法 总地价（元） 单位地价（元/m2） 楼面地价（元/m2） 假设开发法 314378952 29941 3930 基准地价修正法 303660000 28920 3796 平均 309019476 29430 3863（九）计算生地地价

1．确定拆迁费

根据委托方提供的资料，拆迁安置补偿费用如下

1）地上建筑拆除补偿费382．1万元。

2）地上建筑拆除清运费68．78万元。

3）设备报废搬运费、安装调试费共496．8万元。

4）职工停产期间工资补偿2944．5534万元。

5）地上管线、道路等附属物补偿100万元。

6）富余人员安置费500万元。

7）托、幼园搬家安置费（转园费）:37.5万元。

8）办公场地周转费540万元。

9）拆迁管理费49万元。

10）向拥有土地方无偿返还40%的物业建安成本21120万元。

合计26238.7334万元。

综上所述，拆迁安置补偿费用合计为26238.7334万元，则单位土地面积拆迁安置费用为262387334÷19800=13252元/m2

2.计算生地地价

将拆迁费用从熟地价中扣除，即得到土地的生地地价。估价对象承担市政代征地6800m2，集中绿地代征地2500m2，合计9300m2，占规划用地的79%，因而生地地价为熟地总价扣除规划用地面积拆迁安置补偿费用的3倍后的剩余。

生地总价=熟地总价-拆迁安置补偿费用=309019476-13252×10500×3=128129676元

土地单价=128129676÷10500=12203元/m2

楼面地价=128129676÷80000=1602元/m2

（十）运用市场比较法进行土地估价

市场比较法是利用替代原则，依据市场上已有的具有同样效用的土地价格，互相接近、索引、比较，而求出未知的待估土地的价格。利用市场比较法求取待估土地的价格，必须对已有地块的各种情况加以充分了解，再经过比较进行适当修正，其中包括交易情况修正、日期修正、区位修正、地块用途修正等，最后形成该地块的土地价格，评估过程如下

1．待估土地资料的收集

（详见本报告前文）

2．交易实例资料的收集（见表5）

表5 交易实例资料表 交易实例编号 交易实例地点 交易日期 土地用途 使用年限 地上容税率 土地区类 楼面毛地价（元/m2） 1 ×× 99.5 综合 50 2.18 二类 1650 2 ×× 99.5 综合 50 4.92 三类 1628 3 ×× 99.12 综合 50 2.37 三类 15503．计算修正过程（见表6）

表6修正过程表 实例 楼面毛地价（元/m2） 交易情况修正 日期修正 用途修正 区类修正 容税率修正 个别因素修正 修正地价 1 1650 100/100 102/100 100/100 94/100 107/100 96/100 1625 2 1628 100/100 102/100 100/100 100/100 104/100 95/100 1641 3 1550 100/100 98/100 100/100 100/100 105/100 100/100 1627以上三个比较案例与估价对象位于同一区位，且交易日期比较接近，故取三个修正结果的算术平均值作为估价对象的比准价格，即1631元/m2。

（十一）结果（见表7）

表7 修正结果表 熟地 生地 总地价（元） 单位地价（元/m2） 楼面地价（元/m2） 总地价（元） 单位地价（元/m2） 楼面地价（元/m2） 假设开发法 314378952 29941 3930 128129676 12203 1602 基准地价修正法 309019476 29430 3863 128129676 12203 1602 市场比较法 311369800 29654 3892 130480000 12427 1631 平均 310194638 29542 3878 129304838 12315 1617选取假设开发法、基准地价修正法求取的生地地价结果和市场比较法测算的生地价比较接近。两者只是从不同侧面反映了估价对象的地价水平，并无实质差异。为稳妥起见，我们取两者的算术平均值，作为估价对象的最终地价（见表9）。

（十二）评估结果

位于××区××路××号的××大厦用地10500m2，1995年1月5目的市场价值为

熟地总地价310194638元，单位地价29542元/m2，楼面地价3878元/m2；

生地总地价129304838元，单位地价12315元/m2，楼面地价1617元/m2。

(五)

某企业由一位总经理和两位副总经理组成的领导班子，工作有魄力，开拓创新意识强，经常超负荷工作，该企业产品在市场有一定的竞争能力，企业经济效益也不错，但近一段时期来，随着业务量增大，企业经营状况有所下降。为改变这种状况，总经理召集20多个部门的负责人及全体领导班子共同研究。经讨论决定，要立即调整企业组织机构，按产品和业务范围分成8个分公司，调整后，各分公司负责人的责权利统一，工作积极性得到极大提高，企业的经营状况有明显好转。

为进一步提高市场竞争力，企业加大技术创新的力度，该企业依托雄厚的资金和技术力量，以开发全新产品为目标，充分利用某科研机构应用研究的成果，一举独占新产品地位。新产品投入市场后，消费者反响不错，产品的销量逐渐扩大，经市场部门反馈回来的信息，新产品市场容量很大，且竞争的潜在威胁不大。有关部门综合各方面的信息后，认为消费者对新产品有所认识，急于购买，对较高的产品价格愿意接受。于是撰写分析报告报主管领导并提出当前企业应采取的营销策略。

第 17 题 (2002，89)新产品推出后，销售量不断增加，此时新产品处于产品生命周期的（）阶段。

A firm performs well if it develops a "distinctive competence" over time.

That a firm succeeds or not depends on what it chooses to do rather than the environment it operates.

请以“从节约土地说开去”为题，写一篇文章。

要求(1)结合给定资料，自选角度；(2)符合题意，观点明确，内容充实，结构完整，语言流畅；(3)总字数800～1 000字。